외국인도 미국에 집을 살 수 있나요?

저는 종종 미국 영주권자/시민권자가 아닌 외국인도 미국에 집을 구입할 수 있나요? (Can a foreigner buy a house in US?) 라는 질문을 받았습니다.

답은 "할 수 있다"입니다.

외국인에 대한 정의를 먼저 하고 넘어가겠습니다.

외국인(Foreigner/Alien)의 정의는 각 기관마다 다릅니다. 
융자를 해주는 은행에서는 소셜 시큐리티 번호(Social Security Number)가 없고, Credit이 없는 사람이 외국인입니다.
미국 국세청(IRS)의 입장에서는 대략 1년에 6개월 이하를 거주하는 사람이 외국인입니다. 영주권자/시민권자는 6개월 이하를 거주해도 국내인으로 분류됩니다.

집을 구입할 때 국내인과 외국인의 차이가 있나요?
현금으로 사는 경우는 차이가 없습니다.

하지만 융자를 받아서 사는 경우는 조금 차이가 있습니다. 보통 내국인들은 집 값의 20%를 다운 페이먼트(일종의 계약금)합니다. 하지만 외국인은 크레딧이 없기 때문에 경우에 따라 40%~50%를 다운페이먼트(Down Payment) 해야하고, 보통 이자율이 1% 정도 높습니다. 

미국에서 집을 사려면 미국 계좌가 꼭 필요합니다. 
미국 계좌를 만들기 위해서, 구입할 집을 직접 보기 위해서라도 미국에 1~2번은 들어오실 일이 있습니다.
계약이 성사되면 믿을만한 지인이나 에이전트(Real estate agent)에게 위임장을 써주고 한국에 돌아가셔도 됩니다. 

집을 소유할 때 국내인과 외국인의 차이가 있나요?
대표적으로는 외국인이 집을 팔 때는 집값의 10%를 국세청(IRS)에 내게 되어 있습니다. 보통 집을 팔면 양도 소득세를 내야 하는데, 이 장치가 없으면 외국인이 양도 소득세를 안내고 도망갈 수도 있기 때문이죠. 양도 소득세가 집값의 10%보다 적다면 나머지 금액은 돌려받을 수 있습니다. 

위에서 말씀드렸듯이 국세청에서는 미국에 1년 중 6개월 이상을 거주하면 내국인으로 봅니다. 그래서 대부분 동일하게 세금이 적용됩니다. 하지만 각자 상황이 다를 수 있기에 자세한 내용은 CPA(공인 회계사, Certified Public Accountant)와 상담하시는 것이 정확할 것입니다.

 

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